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La SCI une société comme les autres

Une société civile immobilière constituée entre les membres d’une même famille est une personne morale de droit commun distincte de  ses membres associés. Elle répond aux règles de constitution d’une société. Il est donc nécessaire d’accomplir les formalités de création et de rédiger des statuts comportant les informations essentielles et obligatoires suivantes : les apports de chaque associé, la forme sociale,  l’objet social, l’appellation, le siège social, le capital social, la durée de la société qui ne peut excéder 99 ans, les modalités de son  fonctionnement.

Point d’intérêt : Les statuts peuvent prévoir les modalités de la poursuite de la société en cas de mésentente entre associés leur permettant  par exemple de sortir de la société en cédant leurs parts, selon des conditions financières avantageuses. C’est un point qu’il est important de souligner contrairement à ce qui existe dans une indivision classique. Les indivisaires peuvent s’ils le souhaitent provoquer la vente  forcée de l’immeuble « nul n’étant contraint de demeurer dans l’indivision ».

Une neutralité fiscale assurée pour les associés de la SCI

Des loyers à déclarer en revenus fonciers

Les associés personnes physiques d’une société civile immobilière qui donnent en location nue des biens immobiliers sont fiscalisés de la  même manière que s’ils détenaient l’immeuble directement. Les loyers perçus sont imposés entre les mains des associés au prorata de  leurs droits dans le capital social à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Le régime réel d’imposition ou le régime simplifié du micro-foncier sont applicables. En conclusion, il n’existe aucune spécificité au titre des revenus locatifs perçus par le biais  d’une SCI avec des membres personnes physiques soumises à l’impôt sur le revenu. Mais, seuls les associés présents à la date de clôture de  l’exercice ou au 31 décembre de l’année d’imposition sont imposables sur les bénéfices réalisés.

Et la location meublée par une SCI, une combinaison possible ? 

Rien d’incompatible en soit puisque la loi ne l’interdit pas. Mais, le régime fiscal s’en trouve modifié : la SCI devient redevable de l’impôt sur les sociétés. Les associés ne sont plus personnellement imposables sur les loyers encaissés mais seulement sur les  éventuelles distributions de dividendes. Une tolérance existe toutefois permettant à la SCI de ne pas basculer à l’IS : si les recettes  encaissées au titre de la location meublée n’excédent pas de plus de 10 % les recettes de la location nue, la SCI peut demeurer à l’impôt  sur le revenu pour la totalité des recettes encaissées. C’est ce que l’administration appelle la « tolérance des 10 % ».

Des plus-values imposées comme celles des particuliers en cas de vente

1 – La vente de l’immeuble social

La vente par une SCI d’un immeuble peut générer une plus-value à traiter fiscalement selon le régime des plus-values des particuliers.  En clair, un associé d’une SCI qui occupe le logement en tant que résidence principale est exonéré de toute imposition si le logement constitue sa résidence habituelle et effective au jour de la vente. La franchise d’impôt est limitée aux associés qui occupent le logement  en tant que résidence principale. Pour les autres, le logement est une résidence secondaire imposée selon les règles de droit commun  avec l’application d’un abattement pour durée de détention au-delà de la 5ème année de détention. Le taux d’imposition est de 36,2 %  (19 % pour l’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux).

Point de vigilance : pour bénéficier de l’exonération au titre de la résidence principale, l’immeuble appartenant à la SCI doit être mis, en droit ou en fait, gratuitement à la disposition de l’associé.

2 – La vente des parts sociales

La vente des parts d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu par un associé personne physique relève également du régime des plus-values immobilières des particuliers. Attention toutefois, seules deux exonérations sont applicables : celle relative à la résidence  principale et celle à une détention de plus de 30 ans. Le taux d’imposition reste fixé à 36,2 %.

3 – Vendre l’immeuble ou vendre les parts ?

Le choix repose sur les modalités de calcul de la plus-value de cession :

• En cas de vente de l’immeuble, la plus-value résulte de la  différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition augmenté des frais d’acquisition réels ou forfaitaires et des éventuels travaux ;
• En cas de cession des parts sociales, même équation pour déterminer la plus-value sous réserve des spécificités suivantes :
  • Les frais d’acquisition ne peuvent être retenus que pour leur valeur réelle et non pour un montant forfaitaire de 7,5 % ;
  • Les sommes laissées en compte courant ne sont pas prises en compte pour le calcul du prix de cession ni ajoutées au prix d’acquisition ;
  • Un mécanisme de correction ou de neutralisation du prix de revient des parts permet d’éviter une double imposition  notamment des résultats déjà taxés au nom des associés.

Point de vigilance : la vente de parts en présence d’une SCI au faible capital social augmente la plus-value imposable en raison d’un prix  de revient peu important.

La SCI outil de transmission patrimoniale

Première étape : La création d’une SCI par des parents est souvent guidée par une stratégie patrimoniale. Ils apportent des immeubles dont ils sont déjà propriétaires ou ils les acquièrent via la SCI. Seconde étape : Ils font ensuite donation à leurs enfants des  parts sociales en pleine propriété ou en démembrement de propriété et se réservent l’usufruit.

En cas de démembrement des parts sociales, les droits de donation sont calculés sur la valeur des parts déterminée à l’aide du barème  de l’article 669 CGI. Les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété sont fonctions de l’âge des parents et représentent un pourcentage  de la pleine propriété. L’assiette taxable est ensuite diminuée d’un abattement de 100 000 euros applicable pour les donations en ligne  directe ; le solde étant soumis au barème des donations. Cette stratégie permet de diminuer la valeur taxable des parts.

Au décès des parents, l’usufruit revient aux nus-propriétaires par extinction naturelle. Cette transmission est réalisée en franchise de  droits de succession. Les loyers en cas de démembrement des parts sociales sont imposables, sauf convention contraire, chez  l’usufruitier à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers .